Beleidsplannen maken met oog voor DNA van Vlaanderen

Meer dan ooit is er nood aan woonbeleid op maat van gezinnen in Vlaanderen

De verkiezingsresultaten in Vlaanderen geven blijk van een ongenoegen bij een groot deel van de bevolking. De volgende regering heeft opnieuw de kans om haar plannen af te stemmen op de sterktes en knelpunten in Vlaanderen. Volop de kaart trekken van kwaliteitsvolle verdichting en van de bouwshift in plaats van betaalbaar wonen voor gezinnen te bemoeilijken, is daarbij cruciaal. Dat betekent het pad verlaten van beleidsplannen die mijlenver verwijderd zijn van de verwachtingen van gezinnen. Vlaanderen heeft immers een eigen DNA. Denk maar aan unieke kenmerken zoals het aanzienlijk aantal gezinnen met een eigen woning. En het feit dat het merendeel van de gezinnen buiten centra en kernen wonen. Terwijl er in de grote centrumsteden in grotere mate huurders te vinden zijn. Beleidsplannen rond wonen en ruimtelijke ordening maar evengoed rond energie en mobiliteit, dienen in te zetten op die unieke structuur en op de bekommernissen van de Vlamingen. In plaats van onzekerheid te creëren rond eigendomsrecht, nieuwe heffingen bij verkoop van vastgoed en rond de evidente meerwaarde van energie-investeringen.

Een blik werpen op de website van de Vlaamse overheid 'statistiek Vlaanderen' biedt een duidelijk beeld van onder meer de woon- en eigendomsstructuur in Vlaanderen: hoewel het percentage de laatste jaren wat terugliep, woont nog steeds meer dan 70 % van de Vlamingen in een eigen woning en vooral in buitengebied tellen we huiseigenaars. Nieuwe woonprojecten zijn veelal appartementen in of nabij kernen. Twee derde van de huurmarkt is in handen van gezinnen die een tweede woning bezitten en die verhuren. De woonlast ligt een stuk hoger bij huurders aangezien zij vaker tot de lagere inkomens behoren. Daarnaast gaan de vastgoedprijzen in stijgende lijn waardoor gezinnen minder renovatiebudget overhouden Het areaal aan zonnepanelen en geothermische warmtepompen is veel groter in buitengebied dan in stedelijke centra. Enz.

Dergelijke elementen dienen centraal te staan in beleidsplannen die recente gunstige trends (zoals in ruimtelijk rendement) moeten versterken maar het DNA van Vlaanderen zeker niet mogen ontkennen. Zo heeft de recente woonsurvey van de Vlaamse overheid geleerd dat als Vlamingen de keuze hebben, ze niet willen wonen in centra en idealiter een woning met tuin wensen. Daarbij gaat het om een woondroom maar dat gezinnen zoeken naar een betaalbare woning in een goede en veilige leefomgeving zal niet verbazen. De huidige ruimtelijke plannen zetten daar te weinig op in en staan bol van de beperkingen rond wonen buiten kernen en centra. Dat is een beleidskeuze ingegeven door o.a. de schaarse bouwgronden in Vlaanderen. Maar zonder tijdig goede alternatieven mogelijk te maken in die centra en kernen voor de honderdduizenden gezinnen die er zullen bijkomen. En dat gaat bijgevolg voorbij aan hun bezorgdheden. Meer nog, politieke partijen en de Vlaamse overheid lijken tot dusver de investeringen te vergeten die nodig zijn in centra en kernen rond betaalbaar wonen, mobiliteit, riolering, waterbuffers, meer groen en natuurtechnische ingrepen enz. Voorts zijn er aanpassingen nodig in Vlaamse en lokale bouwvoorschriften en de Vlaamse wooncode om verdichting en verweving überhaupt mogelijk te maken.

De laatste jaren zijn er heel wat rapporten en studies gepubliceerd om gezinswoningen in buitengebied op de korrel te nemen. Daarin staan scenario's die ingaan tegen de regelgeving, de beleidsopties en vooral tegen de huidige evolutie: nieuwe woonprojecten zijn vooral flats en voor twee derde nemen die geen extra open ruimte in, woningen worden steeds kleiner enz. Kwalijker is dat politieke partijen intussen lijken te rekenen op de miljarden euro's aan zogenaamde besparingen uit die totaal onrealistische scenario's. Terwijl die dode letter zullen blijven. De Vlaamse Confederatie Bouw sluit zich aan bij de Europese aanbeveling om tegen 2050 bijkomend 0 ha/dag ruimtebeslag te halen. Die doelstelling tien jaar vervroegen zoals het BRV voorschrijft, gaat gepaard met een aanzienlijke maatschappelijke kost want met de voorziene beperkingen zal wonen nog duurder worden. En de overheid dient miljarden euro's te besteden aan het vergoeden van eigenaars. Dit terwijl de schaarse middelen dringend dienen geïnvesteerd te worden in de woonomgeving in centra en kernen om er net sneller voldoende betaalbare woningen te voorzien.

Daarnaast is de klimaatuitdaging urgent. Alle politieke partijen vragen aan gezinnen om hun woning energiezuinig te maken. Een herculesopdracht aangezien het om miljoenen woningen gaat. Maar terwijl er nog geen werk werd gemaakt van de nodige aanmoedigingen, onderlijnt het beleidsplan ruimte Vlaanderen (BRV) alvast dat 60 % van de gezinswoningen slecht gelegen is. Niet alleen wenst men percelen te neutraliseren maar ook bebouwing 'uit te doven'. De meeste partijen willen voor 100 % een marktconforme vergoeding bieden aan de eigenaars, maar er gaan ook stemmen op om de geïndexeerde aankoopprijs te geven. Hoe zijn dergelijke plannen te rijmen met gezinnen die aanzienlijke energetische investeringen doen in hun woning? En krijgen zij dan de gerealiseerde meerwaarde terugbetaald? Bovendien bereidt de overheid een heffing op vermoede meerwaarde voor om vastgoed dat goed gelegen is bijkomend te belasten. Indien een ruimtelijk uitvoeringsplan toelaat om bijv. hoger of dieper te bouwen, dan zal de verkoper een aanzienlijke heffing dienen te betalen. Zelfs indien die meerwaarde in de realiteit niet zal of niet kan gerealiseerd worden. Bijv. vanwege nabijheid van vliegverkeer of vanwege brandveiligheid. Die maatregel zal doorgedreven verdichting eerder bemoeilijken.

Ten slotte, deze nieuwe legislatuur biedt de gelegenheid om beleidsplannen zoals het BRV gedegen voor te bereiden. De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) probeert al langer de echte uitdaging van deze bouwshift op de agenda te plaatsen: een kwaliteitsvolle leefomgeving en een breed aanbod aan betaalbare woningen in kernen en centra. Hoognodig om de stadsvlucht van jonge gezinnen tegen te gaan. De VCB heeft alvast met de Vlaamse overheid een samenwerkingsovereenkomst gesloten om werk te maken van objectieve regels om verdichting in Vlaanderen aan te moedigen, noden te simuleren, het reële kostenplaatje te berekenen, een investeringspad op te zetten enz.