Bouwgrond enkel voor de happy few ?
Vlaamse regering lijkt adept van Harold Hotelling
De plannen van de Vlaamse regering in het beleidsplan ruimte Vlaanderen (BRV) sturen aan op minder beschikbare gronden voor de ontwikkeling van wonen of werken. Niettegenstaande bijv. de ruimte voor wonen sinds jaar en dag afgebakend is tot 16,5 % van Vlaanderen. Een percentage dat sindsdien niet overschreden kan worden. De maatregelen die onlangs op de regeringstafel verschenen, geven duidelijk de beleidsintentie aan om de schaarste van bouwgronden in de hand te werken. Daarmee toont de Vlaamse regering zich een volleerd leerling van Harold Hotelling, Amerikaans wiskundige van begin 20ste eeuw. Deze statisticus stelt uiteraard vast dat schaarste van een eindige grondstof leidt tot stijgende prijzen, maar hij geeft vooral aan dat het bewust verder beperken van die reeds slinkende grondstof aanzet tot prijsstijgingen die elkaar steeds sterker opvolgen. De vraag rijst dan ook of de Vlaamse regering inzet op bouwgrond voor de happy few in de nabije toekomst ?
Het Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) beoogt een daling van het ruimtebeslag (in ha/dag) van 6ha/dag in 2016 naar 3ha/dag in 2025 en 0ha/dag in 2040 (blauwe lijn). Dat vertraagd ritme in ruimbeslag betekent dat nog een kleine 25 000 ha kan ingenomen worden voor werken of wonen. Vandaag is evenwel juridisch voorzien dat er nog 78.000 ha kan ingezet worden. Dat houdt bijgevolg in dat het BRV voorziet om 50 000 ha niet meer te ontwikkelen. Een fikse daling (blauwe pijlen) dus van de voorraad ontwikkelbare gronden (oranje lijn).
Niet alleen die plotse slinkende voorraad zal het moeilijker en steeds duurder maken voor gezinnen om een woning te verwerven. Zo zullen er op korte termijn te weinig alternatieven voorhanden zijn, aangezien stadsvernieuwings- en verdichtingsprojecten gemiddeld 12 jaar in beslag kunnen nemen. Daarnaast zijn dergelijke projecten duurder want complexer dan bijv. nieuwe projectontwikkelingen in voorziene ruimte.
Prijsstijgingen als beleidsintentie
Het zal niet verbazen dat vastgoedprijzen sterk afhangen van de voorraad gronden die nog kunnen ontwikkeld worden. Niet het minst in een markt met stagnerend aanbod enerzijds en stijgende vraag anderzijds. Nieuwbouw gedraagt zich daarbij als een soort drukventiel voor de vastgoedsector. Bij een stijgende bevolkingsgroei kan de vraag naar nieuwe woongelegenheden opgevangen worden door nieuwbouw te realiseren op ontwikkelbare gronden. Zo blijft de prijs van woningen beheersbaar.
Maar bij een plotse afname van de voorraad te ontwikkelen gronden - de beleidsintentie bij uitstek van het BRV - draait de overheid dat drukventiel gedeeltelijk toe. De extra druk die de overheid zo legt op de vastgoedmarkt zal meteen een prijsstijging veroorzaken (rode pijl). Naar analogie van de visie van de Amerikaanse wiskundige Harold Hotelling zullen de prijsstijgingen elkaar op middellange termijn evenwel sneller opvolgen. Zelfs in die mate dat de stijgingen een exponentieel karakter krijgen. Niet het minst vanwege de doelbewuste beperkingen die de overheid een reeds slinkende voorraad bouwgronden wenst op te leggen. Dit in combinatie met de extra 550.000 gezinnen die er in 2050 bijkomen in Vlaanderen.
