Bouwgrond is in Vlaanderen vooral in handen van gezinnen
Zonder rechtszekerheid verdampt draagvlak voor een bouwshift
Binnenkort zal het Vlaams Parlement stemmen over het instrumentendecreet. Aangezien vooral het aspect van de marktconforme vergoeding bij het blokkeren van een bouwgrond, bij heel wat experts en politici over de tongen gaat, lijkt het nodig het maatschappelijke belang ervan te duiden. Zonder die billijke, marktconforme vergoeding zal immers opnieuw de ongerustheid bij eigenaars toenemen en bijgevolg het draagvlak voor de bouwshift verdampen. In Vlaanderen beschouwen bovendien heel wat gezinnen hun braakliggend perceel als zuurverdiend appeltje voor de dorst.
Gezinnen met één perceel
Opiniemakers hebben onlangs gesuggereerd dat een marktconforme, billijke vergoeding van 100 % bij blokkering van een bouwgrond, de bouwshift onmogelijk maakt en bijgevolg er tegen hoog tempo verder open ruimte zou aangesneden worden. Meer nog, vooral zogenaamde 'grootgrondbezitters' zouden langs de kassa passeren. Beide stellingen zijn evenwel niet correct. Er zitten vandaag al heel wat beschermingen in het systeem om te vermijden dat open ruimte wordt ingenomen. Zo ligt de oppervlakte voor harde bestemmingen al 25 jaar vast en die voorziene oppervlakte werd sindsdien enkel verder beperkt waarbij 3000 ha werd omgezet naar zachte bestemmingen. En het is niet alleen juridisch onmogelijk om buiten de slinkende voorraad aan bouwgrond te gaan, ook de huidige trend in hergebruik van ruimte en compact bouwen, strookt niet met die vrees. Het publieke debat dient immers het beeld van de verkavelingen uit de jaren 90 te overstijgen. De dichtheden in woongebied blijven aanzienlijk stijgen en hergebruik van ruimte geldt intussen voor bijna 70 % van de nieuwe projecten.
Daarnaast is het huidige instrumentendecreet niet in de eerste plaats een bescherming voor grootgrondbezitters. Het is vooral de grote groep aan kleine eigenaars die er nood aan hebben. En dat zijn vooral gezinnen met 1 perceel in hun portefeuille. Die grote groep heeft bijna de helft van de bouwgronden in Vlaanderen in eigendom. Zij houden bovendien ook gemiddeld langer hun percelen bij als extra tuin of als reserve voor hun kinderen. Dat maakt dat vooral zij zonder marktconforme vergoeding heel wat te verliezen hebben. Eigenaars van 2 tot 10 percelen hebben bijna 40 % van de bouwgronden in handen. Eigenaars met meer dan 10 percelen hebben zo'n 14 % van de bouwgronden. En trouwens zijn vooral overheden goed vertegenwoordigd bij die grootgrondbezitters. Zij vertegenwoordigen 65 % van de eigenaars met meer dan 10 percelen.
Voorts voorziet het instrumentendecreet in een creatief systeem van verhandelbare ontwikkelingsrechten, waarbij een perceel kan ingewisseld worden voor het bouwrecht op een locatie aangeduid voor hogere woondichtheden. Maar heel wat gemeenten lijken er nog niet klaar voor en hebben een ontoereikende 'plannen en vergunning register' en bijgevolg geen goed zicht op locaties die in aanmerking komen voor hogere dichtheden.
Silodenken strooit zand in de machine
Tijdens de hoorzitting van 19 februari heeft Marc Dillen van de VCB opgeroepen om een bredere visie te hanteren op de bouwshift en de nood aan een marktconforme vergoeding bij de blokkering van bouwgrond. Silodenken brengt immers ongewenste effecten met zich mee voor andere grote maatschappelijke uitdagingen:
- Ongerustheid bij de gezinnen tast hun investeringsdrang aan in energetische renovaties. Nochtans één van de speerpunten om de klimaatuitdaging aan te gaan.
- Beperken van de bouwgronden doen de huizenprijzen sterker stijgen en bijgevolg legt dit een steeds grotere druk op betaalbaarheid. Uit VCB-analyse blijkt een sterke correlatie tussen het beperken van bouwgronden en sterke prijsstijgingen in een resem gemeentes. In een aantal gemeenten zal dit leiden tot prijsstijgingen van enkele tienduizenden euro's met bijgevolg een aanzienlijke impact op betaalbaarheid.
- Overheidsmiddelen zijn schaars en elke euro kan slechts eenmaal uitgegeven worden. De VCB heeft daarom opgeroepen om met de bouwshift vooral de leefbaarheid en betaalbaarheid in kernen en centra aanzienlijk op te vijzelen. Want vandaag is er een stadsvlucht bij jonge gezinnen die vervolgens hun heil in buitengebied zoeken.
- Bijkomende ruimte-inname blijft noodzakelijk in Vlaanderen om maatschappelijke uitdagingen aan te pakken. Verdichte gebieden hebben meer nood aan parken, stadstuinen, sportterreinen, recreatiezones enz. En dat valt onder ruimtebeslag. Waterbeheer, -zuivering en de rioleringsgraad vergt nog een herculesinspanning om de Europese vereisten te behalen. Die nodige infrastructuur valt onder ruimtebeslag. De Vlaamse regering tekent een ambitieus fietsbeleid uit met duizenden kilometers fietsbanen en -snelwegen in het verschiet om de geplande vervoersregio's te verwezenlijken. Ook dat heeft een aanzienlijke impact op het ruimtebeslag. Voorts zal de verdubbeling van zonne- en windenergie de komende jaren meer ruimte-inname als gevolg hebben.
Met een starre betonstop zullen we maatschappelijke noden in mobiliteit, hernieuwbare energie, waterbeheer, verdichting enz. niet kunnen opvangen. Met inzicht in gedifferentieerd en kwaliteitsvol bijkomend ruimtebeslag des te meer.
2% van Vlaamse oppervlakte
Braakliggende percelen voor wonen, maken amper 2 % uit van de totale Vlaamse oppervlakte. Vlaanderen volbouwen met woningen is bijgevolg in geen enkel scenario aan de orde en bijna 1 miljoen ha of meer dan 70 % van Vlaanderen blijft ontegensprekelijk open ruimte zonder Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV). Met de uitvoering van BRV kan er maximaal 2 % aan snippers - die momenteel voorzien zijn voor wonen - aan toegevoegd worden. Evenwel met een belangrijke negatieve impact als gevolg op betaalbaar wonen.
Maar de bouwshift en de ruimtelijke plannen van de Vlaamse regering, gaan niet alleen over schaarse percelen maar vooral over wonen, werken en leven in Vlaanderen. Daarom is het zo belangrijk dat het Vlaamse regeerakkoord werk wil maken van een gedifferentieerde invulling van ruimtebeslag. Heel wat maatschappelijk uitdagingen - denk aan klimaat, waterbeheer, mobiliteit, hernieuwbare energie enz. - vergen immers bijkomend ruimtebeslag om van Vlaanderen een kwaliteitsvolle regio te maken.
