Bouwshift doorvoeren die inzet op alle maatschappelijke uitdagingen
BRV gaat niet alleen over bouwgrond maar vooral over leven, wonen en werken in Vlaanderen
Tijdens de recente hoorzitting in het Vlaams Parlement rond het instrumentendecreet heeft Marc Dillen van VCB opgeroepen tot een brede visie over de nodige bouwshift. Aangezien de uiteenlopende maatschappelijke noden niet los van elkaar kunnen aangepakt worden. Ruimtelijke plannen dienen daarom de uitdagingen rond klimaat, mobiliteit, betaalbaar wonen, stedelijke leefomgeving enz. te ondersteunen en zeker niet te belemmeren. Dat houdt in dat de Vlaamse regering keuzes dient te maken. Zo zal een abrupte beperking van de al schaarse bouwgronden de huizenprijzen aanzienlijk doen stijgen. Dat maakt ook energetische investeringen voor eigenaars een stuk moeilijker. Nochtans essentieel om de klimaatdoelstelling in Vlaanderen te behalen.
De reële marktwaarde, niets meer en niets minder
Centraal in de hoorzitting van 19 februari stond het instrumentendecreet en in belangrijke mate de venale waarde van vastgoed en bouwgronden bij de ruimtelijke plannen van de Vlaamse regering. De VCB heeft beklemtoond dat het uitermate belangrijk is voor de rechtszekerheid van eigenaars - meer dan 70 % van de gezinnen in Vlaanderen - dat zij bij onteigening 100 % van de marktwaarde van hun eigendom vergoed zien. Verwarring omtrent de invulling van de venale waarde zou de investeringsdrang van de gezinnen in woonkwaliteit in het gedrang brengen. Terwijl zij net versneld dienen aangemoedigd te worden om vooral de energie-efficiëntie van hun woningen aan te pakken. Het gaat immers om een cruciaal luik binnen de klimaatdoelstellingen van de Vlaamse regering. De monitoring van de grondprijzen is daarbij essentieel, vooral voor de kleine eigenaars van percelen. Zonder gedegen informatie kunnen zij immers hun eigendomsrecht niet ten volle waarborgen.
Quid kwaliteitsvolle verdichting?
Daarnaast kan een succesvolle bouwshift niet zonder de nodige visie, reglementaire hefbomen en middelen van overheidswege. Daarbij denken we bijvoorbeeld aan torenhoge investeringen in een gescheiden rioleringsstelsel, een inhaalbeweging in meer groen in de stad, natuurtechnische aanpassingen om de gevolgen van de klimaatverandering - hitte-eilandeffect en overstromingen - op te vangen. Tijdens diezelfde hoorzitting hebben de gemeenten hun bezorgdheid geuit over de betaalbaarheid van de ruimtelijke plannen. Vooral over de factuur die gepaard gaat met het onteigenen van bouwgronden. Terwijl de VCB aandringt om vooral werk te maken van kwaliteitsvolle verdichting en een goede stedelijke leefomgeving. Maar die oefening - een visie op stedelijke landschappen en simulaties van de werkelijke kosten - staat nog in zijn kinderschoenen. Zo hebben heel wat gemeenten een ontoereikende 'plannen en vergunning register' en bijgevolg geen goed zicht op locaties die in aanmerking komen voor hogere dichtheden. Nochtans is zo'n instrument broodnodig om te kunnen starten met een systeem van verhandelbare ontwikkelingsrechten. Een creatief instrument, maar zijn de gemeenten er klaar voor?
Voorts omvat de huidige reglementering nog te weinig aanmoedigingen om te verdichten, terwijl er intussen belemmeringen werden ingevoerd zoals de heffing op vermoede meerwaarde. Een dergelijke maatregel doet de woonprijzen in centra en kernen net stijgen. Terwijl bijvoorbeeld een veralgemening van 6 % btw op sloop en heropbouw over heel Vlaanderen uitblijft. Een ingreep die ook de energie-efficiëntie van gebouwen - en dus ook de klimaatuitdaging - ten goede zou komen.
Hoe beperkter de onbebouwde voorraad aan bouwgronden - ten aanzien van het aantal gezinnen in een gemeente - hoe hoger de stijging van de huizenprijzen. Die correlatie blijkt uit de grafiek hieronder. (bron: VCB-analyse)
Maatschappelijke uitdagingen vergen ruimtebeslag
Ruimtebeslag is een concept dat vaak aan bod komt in het BRV-debat. Het is evenwel allesbehalve eenduidig. Het gaat niet alleen om gebouwen en wegen maar vooral om tuinen, parken, sportterreinen, recreatiedomeinen enz. Zelfs indien landbouwgronden worden ingenomen door tuinen of paarden komt volgens het BRV de Vlaamse open ruimte onder druk te staan. Daarom is het zo belangrijk dat het Vlaamse regeerakkoord werk wil maken van een gedifferentieerde invulling van ruimtebeslag. Heel wat maatschappelijk uitdagingen vergen immers bijkomend ruimtebeslag om van Vlaanderen een kwaliteitsvolle regio te maken.
Het debat blijft focussen op de verkavelingen die tot de jaren 90 vaak gerealiseerd werden. Niet alleen zijn de dichtheden in woongebied intussen aanzienlijk gestegen dankzij het optimaal hergebruik van ruimte - een gesloopte woning wordt vervangen door 2,2 woningen - ook gaat dat voorbij aan de huidige en toekomstige uiteenlopende noden van onze regio. Verdichte gebieden hebben meer nood aan parken, stadstuinen, sportterreinen, recreatiezones enz. En dat valt onder ruimtebeslag. Waterbeheer, -zuivering en de rioleringsgraad vergt nog een herculesinspanning om de Europese vereisten te behalen. Die nodige infrastructuur valt onder ruimtebeslag. De Vlaamse regering tekent een ambitieus fietsbeleid uit met duizenden kilometers fietsbanen en -snelwegen in het verschiet om de geplande vervoersregio's te verwezenlijken. Ook dat heeft een aanzienlijke impact op het ruimtebeslag. Voorts zal de verdubbeling van zonne- en windenergie de komende jaren meer ruimte-inname als gevolg hebben.
Die evolutie is trouwens al aan de gang. Het aandeel ruimtebeslag voor wonen gaat in dalende lijn aangezien er steeds meer appartementen worden gebouwd en nieuwe woningen steeds compacter worden met hogere woondichtheden als gevolg. Een steeds groter deel van het bijkomende ruimtebeslag is dan ook bestemd voor vervoer, telecommunicatie, overheidsadministratie, scholen, ziekenhuizen, elektriciteitsproductie en -transport, afvalverwerking, drinkwateropvang, recreatie, serres en andere landbouwgebouwen enz.
besluit Marc Dillen van VCB.