Gaat Vlaamse woningmarkt dezelfde toer op als de Nederlandse?

VCB vraagt om reële woonnoden en betaalbaarheid te integreren in ruimtelijke plannen 

Onlangs hebben duizenden Nederlandse jongeren verzameld om te betogen tegen het woonbeleid in hun land. Zij kanten zich tegen het tekort aan woningen en de hoge koop- en huurprijzen bij onze noorderburen. Hoewel er duidelijke verschillen zijn tussen de Vlaamse en de Nederlandse vastgoedmarkt, beklemtoont de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) dat steeds meer signalen aangeven dat we stelselmatig in dezelfde richting evolueren. Steeds kleinere woningen en flats; steeds minder hypotheekleningen over alle leeftijden heen; steeds hogere leningen voor woonaankoop en -bouw; hoogoplopende woonprijzen; veel minder eigenaars in stedelijke centra dan elders; schaarste in bouwgronden enz. Stuk voor stuk indicaties dat de vastgoedmarkt onder druk staat in Vlaanderen. 

Sinds jaar en dag wordt op fundamenteel verschillende wijze omgegaan met bouwgronden in Vlaanderen en in Nederland. Terwijl in Nederland de woningbouwmarkt geheel afhankelijk is van de overheid om bijkomende locaties te voorzien en er nog steeds bijkomende bouwgronden worden gecreëerd, ligt in onze regio het beperkte aanbod al een halve eeuw vast. Die slinkende voorraad aan bouwgronden voor wonen is een constante, leidt tot schaarste, weegt op de prijzen van alle vastgoed en stimuleert in grote mate private initiatieven om steeds meer te verdichten.

Maar vandaag werken de nieuwe ruimtelijke plannen van de Vlaamse regering en de trage doorlooptijd van kwaliteitsvolle verdichting de tekorten op onze woningmarkt in de hand. En dat leidt tot steeds hogere prijzen. Meer nog, het steunpunt wonen ziet in Vlaanderen een mismatch tussen wat gezinnen zoeken (huizen) en het aanbod in verdichte centra (appartementen). Die woonnoden en betaalbaarheid dienen veel meer te worden geïntegreerd in het ruimte- en woonbeleid van onze overheden. Want beide zijn bepalend voor de slaagkansen van de bouwshift.  

Stijgende prijzen vanwege schaarse bouwgronden 

Een recente studie van de Hogeschool Gent heeft becijferd dat er de helft minder percelen voor wonen zijn (buiten het bestaande ruimtebeslag), dan aangenomen in het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV): respectievelijk 22.752 ha - waarvan nog eens 9319 ha in woonuitbreidingsgebied ligt en onder een stolp dreigt te worden geplaatst - in plaats van de 42.000 ha in het BRV. Al eerder hebben zowel de Nationale Bank als andere studies aangetoond dat die groeiende schaarste de woonprijzen in Vlaanderen de hoogte in stuwen. Bovendien is dit effect veel sterker dan het geval is in andere Europese landen ('Woningprijzen en economische groei in België, P. Reusens - Ch. Warisse, 2018').

Mismatch tussen vraag en aanbod

In een recente studie geeft Steunpunt Wonen aan dat de woonvraag van jonge huishoudens in (sub)urbane regio's een bijzonder aandachtspunt is voor het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen omdat daar een kwalitatieve mismatch tussen aanbod (appartementen) en vraag (eengezinswoningen) ontstaat. Voorts blijkt uit studiewerk van Steunpunt Wonen dat gezinnen met kinderen vaak de voorkeur geven aan een huis in plaats van een flat: 63% van de hurende koppels met kinderen woont in een huis, bij eenoudergezinnen is dat 54% en bij koppels zonder kinderen is dat 45%. Ook onderlijnt het Steunpunt dat een snelle indicator van mogelijke aanbodtekorten en vraagoverschot sterk stijgende prijzen zijn. Globaal ziet het Steunpunt wonen de uitdaging om steden en stadsranden betaalbaar te houden. Bij steden die enkel in de hoogte groeien, is leefbaarheid een belangrijk aandachtspunt. Daarom schuift het Steunpunt Wonen de piste naar voren om steden in de breedte te doen groeien: door een nieuw aanbod van medium-density woningen aan de randen van de stad, door de uitbouw van satellietsteden enz. 

De schaarste in bouwgronden is een belangrijke driver van verdichting enerzijds en van stijgende vastgoedprijzen anderzijds. De VCB vraagt om de betaalbaarheid van wonen niet nog meer op de spits te drijven bij de uitrol van de bouwshift. De volgende decennia gaan honderdduizenden bijkomende huishoudens op zoek naar een geschikte woning. Daarom is er dringend nood aan een positief beleid dat in eerste instantie aanslepende, kwaliteitsvolle inbreidingsprojecten opnieuw vlot trekt en goed gelegen bouwgronden activeert, 

zegt Marc Dillen van VCB.

Bijlagen

Bronnen

• Frank Vastmans & Stijn Dreesen : "Woningprijzen - algemene trends en regionale verschillen", 2021 - Steunpunt Wonen
• Frank Vastmans & Stijn Dreesen - Voorspelling van de regionale vraag naar woningen - 2021 - Steunpunt Wonen
• "De werking van de Vlaamse woningmarkt", Stijn Dreesen & Frank Vastmans - 2021 - Steunpunt Wonen
• Frank Vastmans, "De private huurmarkt volgens de censusdata 2011", 2021 - Steunpunt Wonen