Is de volgende Vlaamse regering een partner in betaalbaar en kwaliteitsvol wonen ?
Ruimtelijke plannen, nieuwe heffingen en renovatiedoestellingen afstemmen op betaalbaar wonen
Het Vlaams huurdersplatform heeft afgelopen weekend aan de alarmbel getrokken. De gemiddelde huurprijs blijft stijgen. En volgens de organisatie dreigt er een wooncrisis. Daarmee komt ook betaalbaar wonen als verkiezingsthema op tafel te liggen. Verkiezingsprogramma's staan immers bol van ruimtelijke plannen met beperkingen en heffingen, vermogenswinstbelasting op huurinkomsten en renovatieverplichtingen voor verhuurders zonder noemenswaardige stimulansen. Hoe valt dit alles te rijmen met betaalbaar en kwaliteitsvol wonen ? Uit VCB-analyse blijkt dat de ruimtelijke plannen van de Vlaamse regering tot schaarste leiden en bijgevolg verdere prijsstijgingen. Sterker nog, een heffing op ruimtelijk rendement staat snellere en betere verdichting in centra in de weg.
Vastgoed- en bouwgrondprijzen gaan al langer in stijgende lijn. ABEX of beter de bouwkost volgt veeleer de consumptieprijsindex. Vanwege stijgende vastgoedprijzen hebben gezinnen vaak geen renovatiebudget meer over.
Betonstop staat een bouwshift eerder in de weg
De uitdaging van de toekomst is kwaliteitsvolle verdichting en stadsvernieuwing met de nodige investeringen in een breed woonaanbod; in aangepaste mobiliteit; groene publieke ruimte, in vervanging en versterking van rioleringsstelsels en focus op natuurinclusieve ingrepen in - de vele waterzieke - kernen enz. Dat zal veel tijd kosten en de nodige investeringen vergen. Maar het beleidsplan ruimte Vlaanderen (BRV) schuift dit veel te weinig als speerpunt naar voren. Terwijl het neutraliseren van bouwgrond en het uitdoven van bebouwing in buitengebied centraal staan in de betonstop. Maar zonder voldoende alternatieven in kernen voor de honderdduizenden gezinnen die er in de komende decennia bijkomen, zullen de woon- en huurprijzen nog aanzienlijk stijgen. Dat leert de theorie van Hotelling. Die theorie geeft aan dat schaarste creëren in een voorraadmarkt leidt tot exponentiële prijsstijgingen.
Meer nog, om onteigeningen en de geplande gebruiksbeperkingen te financieren, komt de Vlaamse regering op de proppen met een heffing op ruimtelijke rendement of op vermoede meerwaarde. Maar dat bemoeilijkt goede verdichting.
Het ontwerp- instrumentendecreet van begin dit jaar dat wacht op goedkeuring, voorziet in die heffing op ruimtelijk rendement. Dat is een Vlaamse heffing die de gemeenten moeten toepassen. En die 25 tot 50 % kan bedragen op de vermoede meerwaarde. Bij een vermoede meerwaarde boven de 250.000 euro bedraagt die sowieso 50 %. Die heffing gaat veel verder dan een heffing op de meerwaarde bij een bestemmingswijziging, bijv. in het geval landbouwgrond wordt omgezet in bouwgrond. De heffing geldt ook wanneer de overheid een hogere dichtheid, extra bouwlagen of bouwhoogte en -diepte toestaat. Eveneens als in de praktijk niet ten volle gebruik wordt gemaakt of kan gemaakt worden van de mogelijkheid om hoger en dichter te bouwen. Hoewel de overheid ruimtelijk rendement beoogt, zal de heffing en haar modaliteiten daarom net verdichting afremmen. Enkel de duurste projecten op de beste locaties in centra zullen nog ontwikkeld worden met alle gevolgen van dien voor betaalbaar wonen in die centra.
Een concreet voorbeeld. U bent eigenaar van een stadswoning en wenst die te verkopen. Nu blijkt dat de overheid in het ruimtelijk uitvoerginsplan (RUP) heeft voorzien dat bijkomende bouwlagen voor uw eigendom mogelijk zijn. Bijgevolg dient u als verkoper een aanzienlijke heffing te betalen op de vermoede meerwaarde. Zelfs als blijkt dat die inschatting ver afstaat van de meerwaarde die in de praktijk kan worden gerealiseerd. Zo kan de extra bouwlaag niet te realiseren zijn vanwege tal van redenen zoals brandveiligheid of de nabijheid van luchtverkeer.
Vermogenswinstbelasting, toch geen een goed idee voor een kwaliteitsvolle huurmarkt ?
De afgelopen decennia hebben heel wat gezinnen hun spaarcenten geïnvesteerd in vastgoed in hun zoektocht naar een veilige belegging. Twee derde van de particuliere verhuurders bezit één huurwoning. Uit de verkiezingsprogramma's van een aantal politieke partijen blijkt een mogelijke vermogenswinstbelasting onrechtstreeks de huurinkomsten te viseren. Daarbij gaan zij voorbij aan het specifieke karakter van onze huurmarkt: 90 % van de huurwoningen zijn van gezinnen wiens vermogen geviseerd wordt. Dit terwijl veel van die private verhuurders momenteel geconfronteerd worden met aanzienlijke energetische investeringen. Het ontbreken van dakisolatie zal vanaf 2020 immers leiden tot het ongeschikt verklaren van de woning en ook het ontbreken van dubbelglas geeft vanaf 2023 aanleiding tot dezelfde sanctie. Terwijl eenieder wordt aangemoedigd om energetische investeringen te doen, zal een belasting op huurinkomsten (kleine) verhuurders eerder ontmoedigen.
Nochtans hebben zowel huurders als verhuurders belang bij een goed functionerende private huurmarkt. In Vlaanderen doen er 550.000 huishoudens een beroep op de private huurmarkt. Dat is 90 % van de huurmarkt en bijna 20 % van alle Vlaams gezinnen. Bij de huurders zijn er starters die het als een opstapje beschouwen naar een eigen woning. Er is ook een groep tijdelijke huurders en ouderen. Maar een groot deel zijn gezinnen die uit noodzaak kiezen voor een huurwoning en nooit een eigen woning kunnen verwerven. Het hoeft dan ook niet te verbazen dat de woonlast - het stuk van het inkomen dat besteed wordt aan wonen - het hoogste ligt bij huurders. Bij een derde van de huurders bedraagt dit meer dan 40 % van het inkomen. Mocht een belasting op huurinkomsten (rechtstreeks of via het netto-vermogen van gezinnen die woningen verhuren) een verhogend effect hebben op de huurprijzen, dan zullen het vooral de gezinnen zijn met lagere inkomens die hun woonlast verder zien stijgen.
Wanneer eenduidig beleid om eigenaars aan te moedigen ?
91 % van de woningen in Vlaanderen is in handen van private eigenaars. 72 % van de gezinnen woont in een eigen huis of flat. Het aantal eigenaars ligt aanzienlijk hoger buiten dan binnen de steden. Terwijl in grote steden maar de helft eigenaar is van haar of zijn woning, loopt dit in buitengebied op tot 80 %. En dat maakt de ruimtelijke plannen van de Vlaamse regering niet te rijmen met de energiedoelstellingen. De rode draad doorheen het beleidsplan ruimte Vlaanderen is dat 60 % van de gezinswoningen slecht gelegen zou zijn. En dat creëert net onzekerheid bij die grote groep eigenaars die momenteel ook wordt aangemaand meer te investeren in energetische renovaties. Hoognodig aangezien het renovatieritme dient te verdrievoudigen.
Huiseigenaars aanzetten tot aanzienlijke investeringen in energie-efficiëntie vergt duidelijkheid en rechtszekerheid. Verschillende beleidsplannen - energie en ruimte - op elkaar afstemmen is daarom een prioriteit in de volgende legislatuur. Ten slotte, bijkomende kosten voor eigenaars via nieuwe heffingen en belastingen zijn nefast om gezinnen aan te zetten tot grondige energetische renovaties.