Meer woningen is niet hetzelfde als een overaanbod

Uit een berekening van de Nationale Bank blijkt dat het aantal woningen het afgelopen decennium sneller is gestegen dan het aantal huishoudens. Onlangs (18/05/2021) verscheen er in de Standaard een opiniestuk dat deze stijging meteen gelijk stelt aan een overaanbod. Maar er is van een overaanbod geen sprake. Louter vaststellen dat er meer woningen zijn, wil niet zeggen dat er te veel woningen zijn. Er is immers geen 1-op-1 relatie tussen het aantal huishoudens en het aantal woningen. Onder meer het stijgend aantal tweede verblijven en de groeiende nood aan studentenhuisvesting maken dat er gemiddeld meer dan 1 woning per gezin nodig is. Bovendien kenmerkt de zoektocht naar een woning zich door persoonlijke en individuele wensen en behoeften. Die zoektocht naar de eigen woonkwaliteit vergt dan ook een voldoende uiteenlopend aanbod.  

Tweede verblijven 

Het aantal tweede verblijven in ons land zit in de lift. Onder andere door de coronacrisis ging de Belg op zoek naar een eigen vakantieplek. Een berekening van KBC[1] toont aan dat het aantal Belgen met een tweede verblijf in eigen land tussen 2006 en 2018 met ongeveer een derde is gestegen.

Studentenhuisvesting

Ook het toenemend belang van studentenhuisvesting leidt ertoe dat een gezin meer dan 1 woning benut. Volgens een prognose van Stadim[2] zou het aantal studenten in België stijgen met 134 000 tegen 2030. Een aanzienlijk deel van deze groeiende groep studenten is internationaal getint en die buitenlandse jongeren zullen sowieso een woning in ons land nodig hebben.

De nood aan woningen is groter dan het aantal geregistreerde inwoners

Niet iedereen die op zoek is naar een woning wordt opgenomen in de bevolkingsstatistieken. Zo worden personen met een lopende asielaanvraag niet opgenomen. Personen die zich niet inschrijven in het bevolkingsregister vinden we ook niet in de statistieken terug. 

Stijgende prijzen

De loutere vaststelling dat er meer huizen zijn, is op zich niet voldoende om aan te nemen dat er een overaanbod zou zijn. Wat immers met de bestaande huizen en flats die de laatste tien jaar met 33% in prijs zijn gestegen? Uit die vaststelling blijkt de grote vraag naar een woning. Bovendien blijft het bijzonder druk op de woningmarkt en woningen vinden snel een koper. Volgens de Federatie van Notarissen[3] worden vooral ruimere woningen met een goed georiënteerde tuin, terras of balkon sneller verkocht. De eigen woonkwaliteit is daarbij een belangrijke driver.

Zonder nieuwbouw nog sterkere prijsstijgingen

Geert Langenus, macro-econoom bij de Nationale Bank stelt in De Standaard[4] dat nieuwbouw gezorgd heeft voor een prijsdempend effect. Zonder deze toename van woningen waren prijzen nog sneller gestegen. En dit had de betaalbaarheid van wonen voor veel gezinnen nog moeilijker gemaakt.

Uit de Woonsurvey van het Steunpunt Wonen blijkt dat 27% van de Vlaamse eigenaars in 2018 meer dan 30% van het gezinsinkomen aan hypotheeklasten moet betalen. Een stijging met 10% vergeleken met 2005. Op de private huurmarkt en voor de lagere inkomens stijgen de woonkosten tot 52%.[5]

Bijgevolg is het zeer kort door de bocht om vandaag te spreken over een overaanbod. Tal van indicatoren wijzen op het omgekeerde. En daarbij is een divers woonaanbod een belangrijke voorwaarde omdat ieder van ons - afhankelijk van haar of zijn levensfase - individuele wensen heeft in de zoektocht naar een woning. Pleiten voor de drastische vermindering van het aanbod, zal bij menig kandidaat-koper dan ook de wenkbrauwen doen fronsen.

Bronnen

• [1] Johan Van Gompel, 21/09/2020, De bloeiende markt van tweedeverblijvers aan de Belgische kust
• [2] Stadim, 12/2020, Kotkompas
• [3] Fednot, 30/03/2021, Vastgoed in 2021: opvallend veel transacties, prijzen stijgen minder sterk
• [4] De Standaard, 18/05/2021, 400.000 nieuwe woningen in België, maar voor wie?
• [5] Statistiek Vlaanderen, 1 op 5 huishoudens geeft meer dan 30% van inkomen uit aan wonen