Te trage verdichting & stijgende prijzen
Overschatten beschikbaarheid bouwgronden + te trage verdichting = stijgende prijzen
Een nieuw ruimtelijk ordeningsbeleid staat in de steigers. Met een aantal maatregelen die onlangs de revue zijn gepasseerd, hebben we al een voorsmaakje gehad van hoe de overheid de voorziene ruimte voor wonen en werken wil aan banden leggen. Voorlopig evenwel zonder valabele alternatieven aan te bieden of voldoende aandacht voor rechtszekerheid. Denk maar aan de geschrapte boskaart en recente omzendbrief rond 'bebouwde en onbebouwde zones'. Ook de gewenste verdichting geraakt niet uit de startblokken. Stadsvernieuwingsprojecten die gemiddeld 12 jaar in beslag nemen of oplopen tot een duurtijd van 20 jaar vormen al lang geen uitzondering meer. De Vlaamse Confederatie Bouw waarschuwt daarom voor de impact op de woningprijzen en het wooncomfort aangezien zonder steunmaatregelen voor verdichting het slinkende aanbod de vraag niet kan volgen.
Beperkt aanbod bepaalt bouwgrondprijs. Sneller dan inflatie. Breukmoment in 1992 met de start van het structuurplan Vlaanderen & bijhorende ruimtebalans. Wat brengt BRV in 2018 ?
De publieke opinie werd de laatste maanden bestookt met cijfermateriaal - waaronder flagrant foute prognoses rond ruimtebeslag - en beleidsdoelstellingen zonder dat tot dusver werk werd gemaakt van een gedegen analyse rond de haalbaarheid op korte termijn en hoe o.a. verdichting versneld kan aangepakt worden. VCB heeft dan ook herhaaldelijk gewezen op de noodzaak om bij elke nieuwe beperkende maatregel te monitoren wat nog rest aan bouwgronden. Dit om negatieve effecten van de maatregelen te voorzien en verrassingen uit te sluiten. Geen overbodige luxe als je weet dat de 550.000 extra gezinnen die Vlaanderen tegen 2050 zal tellen, moeten gehuisvest worden op slechts een fractie van de juridische voorraad voor wonen, of via kwalitijdsvolle verdichting. Niet alleen vraagt dat laatste tijd en studiewerk met aandacht voor groen, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid, ook bijkomende steunmaatregelen dringen zich. Daarbij gaat het om o.a. flexibiliteit in bouwvoorschriften; investeren in de ontsluiting van bestaande kernen en een versnelde stadsvernieuwing.
Het feit dat de overheid momenteel het spanningsveld in de hand werkt tussen de stijgende woonnoden van de Vlamingen en een stagnerend aanbod aan wooneenheden, zal ook extra prijsstijgingen veroorzaken bij bestaande woningen. Die vergen bovendien na aankoop doorgaans een ingrijpende verbouwing aangezien de Vlaamse regering ook voor die woningen nieuwe energetische doelstellingen voorop stelt. Een duurdere woning bij aankoop is het gevolg van voorliggende plannen, plus bijkomend de noodzakelijke kosten voor een energiezuinige renovatie.
Ten slotte, vanouds hebben de gemeenten en lokale besturen aanzienlijke eigen accenten kunnen leggen in het woonbeleid voor hun inwoners. Een recente trend is de verschuiving van instrumenten om zo'n beleid vorm te geven naar het Vlaamse niveau. Steeds meer regelgeving rond ruimtelijke ordening en minder lokale slagkracht lijken het gevolg te zullen zijn. Hoewel het beleidsplan ruimte Vlaanderen nog in een consultatieronde zit, geeft de regering ook hier reeds duidelijk aan welke richting haar plannen uitgaan. Nu hopen dat dit centraler gestuurde beleid lessen zal trekken uit onder meer de onlangs geschrapte boskaart, het baseren van beleidsdoelstellingen op foute prognoses en overschattingen van woonvoorraden. Daarnaast heerst er ook tussen de beleidsniveaus verwarring over de gehanteerde begrippen zoals 'ruimtebeslag' en 'verharding' en wat die werkelijk inhouden. Eveneens het hanteren van het principe 'eerst handelen vervolgens rechtszekerheid' lijkt geen goed recept voor een gedegen langetermijnbeleid. Minder helikoptervisie en meer participatie van betrokkenen daarentegen, niet het minst op het lokale niveau, lijken aanbevolen.