Pyrrusoverwinning dreigt voor broodnodige verdichting

Versnelde betonstop maakt verkerning onbetaalbaar

Er hangt een aanzienlijk prijskaartje aan de ruimtelijke plannen van de Vlaamse regering. De kosten lijken in de miljarden te gaan lopen. Wie zulke budgetten kan vrijmaken, is onduidelijk. de Vlaamse regering zet hoog in met haar heffing op de vermoede meerwaarde om elders het neutraliseren van bouwgronden en het uitdoven van bebouwing schadeloos te kunnen stellen. De vermelde heffing weegt evenwel dermate op nieuwe bouwprojecten in kernen dat die de adem worden afgesneden. Gevolg zal een verschuiving zijn van woonprojecten naar nabijgelegen locaties die niet onderhevig zijn aan de maatregel. Daardoor komt een ernstige belemmering te liggen op stadsvernieuwing en kwaliteitsvolle verdichting in de kernen, die hoognodig zijn.

De Vlaamse regering wil 0 ha extra ruimtebeslag tegen 2040. Dat is 10 jaar eerder dan een Europees rapport naar voren schuift. Dit terwijl de ruimte voor wonen en werken al sinds jaar en dag strikt en juridisch begrensd is in ons land. Hoewel in de media al jarenlang wordt beweerd en gesuggereerd dat Vlaanderen zonder ingrijpende maatregelen tegen 2050 zou volgebouwd geraken, is dit juridisch onmogelijk. Meteen de reden waarom de principes van het BRV al geruime tijd in voege zijn in onze regio. Daarbij gaat het om verdichting, verkerning en ruimtelijk rendement onder impuls van de huidige schaarste in percelen, de hoge bouwgrondprijzen, veranderende woonwensen, de gestegen bouwkunde in compact wonen enz. Wanneer de huidige, dalende trend in ruimtebeslag en de budgettaire consequenties van de beoogde timing in rekening worden gebracht, lijkt een verschuiving naar 2050, conform het Europese rapport, eerder maatschappelijk verantwoord.

Met haar BRV lijkt de overheid bovendien een nog ambitieuzere timing naar voren te schuiven - er is sprake van 2025 - om 80 % van alle bijkomende woonentiteiten in geprefereerde kernen te vestigen. Zulke ambitieuze beleidsdoelstellingen lijken enkel haalbaar met behulp van drastische maatregelen. De financiële hefboom die dit alles dient mogelijk te maken, is de heffing op vermoede meerwaarde. Dit gaat veel verder dan een heffing op de meerwaarde bij bestemmingswijziging, bijv. in het geval landbouwgrond wordt omgezet in bouwgrond. Wanneer het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) een verhoging van de dichtheid, een vermeerdering van het aantal bouwlagen of een verhoging van bouwhoogte en -diepte doorvoert, zal er immers een vermoede meerwaarde komen te liggen op je eigendom. Die vermoede meerwaarde hoeft niet overeen te komen met hetgeen je in de praktijk kan of wenst te realiseren. De betaling van die heffing zal zich bijv. bij verkoop of bij vergunningsaanvraag opdringen. Maar die vermoede meerwaarde - zoals een extra bouwlaag - kan mogelijk niet te realiseren zijn vanwege tal van redenen zoals brandveiligheid of de nabijheid van luchtverkeer.

Particuliere eigenaars in het vizier

Een concreet voorbeeld. U bent eigenaar van een stadswoning en wenst die te verkopen. Nu blijkt dat de overheid in het ruimtelijk uitvoerginsplan (RUP) heeft voorzien dat bijkomende bouwlagen voor uw eigendom mogelijk zijn. Bijgevolg dient u als verkoper een aanzienlijke heffing te betalen op de vermoede meerwaarde. Zelfs als blijkt dat die meerwaarde niet kan of niet zal gerealiseerd worden.

Heffing duwt projecten weg van geprefereerde kernen

Het gaat om een Vlaamse heffing die de gemeenten moeten toepassen. En die 25 tot 50 % kan bedragen op de vermoede meerwaarde. Bij een vermoede meerwaarde boven de 250.000 euro bedraagt die sowieso 50 %. De betaling van die som staat los van het al dan niet realiseren van de meerwaarde en dient sowieso eraan voorafgaand betaald te worden. Die maatregel zal daarom net meer verkerning tegengaan op plaatsen met een uitgebreid ruimtelijk uitvoeringsplan. Enkel de duurste projecten op de beste locaties die het minste risico inhouden, zullen nog tot ontwikkeling komen. De andere projecten zullen veeleer buiten de kernen of in omliggende gemeenten verschijnen. Plaatsen waar een minder strikt RUP van kracht zal zijn en de heffing bijgevolg minder impact zal uitoefenen. Daarmee zal de huidige trend versterkt worden van apparamentisering van kleinere gemeenten.

Gezinnen en ondernemers maken ruimtelijke plannen waar

De Vlaamse regering besteedt vandaag met haar BRV de meeste aandacht aan het afremmen en uitdoven van bebouwing, het neutraliseren van bouwgronden tot het beperken van bebouwingsmogelijkheden voor bestaande woningen. Stuk voor stuk ingrepen die leiden tot waardevermindering van gezinswoningen, -eigendommen of bedrijfsterreinen. Daarbij komt ook dat de vrijheid om je woonplaats te kunnen kiezen, in het gedrang lijkt te komen.

Die aanpak houdt een gemiste kans in aangezien het ontwaarden van eigendommen en het ontraden van een woonplaats nefast zijn voor het nodige draagvlak onder de gezinnen en ondernemers die de plannen van de Vlaamse regering in de praktijk gaan moeten brengen. Meer nog, in plaats van het huidige verdichtingsritme verder te versterken en aan te moedigen, brengt de Vlaamse regering dit in het gedrang met haar heffing op vermoede meerwaarde. Nochtans ingevoerd met het oog op een verhoging van het ruimtelijk rendement.