Reactie op Pano-uitzending over appartementisering

Noden van kwaliteitsvolle multidisciplinaire kernversterking 

De Pano-uitzending over appartementisering is een gemiste kans om de noden, knelpunten en mogelijkheden van kwaliteitsvolle kernversterking in the picture te zetten. Daarbij komt in de uitzending niet aan bod dat het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) hoogbouw promoot. Ook de laatste trends rond wonen en bijkomend ruimtebeslag worden niet belicht. Voorts is er veel meer studiewerk nodig om het kostenplaatje van de noden van kwaliteitsvolle verdichting in kaart te brengen. Kernversterking bevindt zich immers op het snijpunt van transities op het vlak van demografie, energie, waterhuishouding, biodiversiteit, mobiliteit, betaalbaar wonen enz. Het multidisciplinaire karakter van verdichting, waarvan ruimtelijk rendement één element is, is van belang om de complexiteit te doorgronden en om leefbare en betaalbare woonomgevingen te realiseren.  

Recente trends zijn gunstig

De Pano-reportage opent met een onrealistisch doemscenario van 6ha/dag of 40% ruimtebeslag in de nabije toekomst. Maar dat is een fictief scenario van meer dan tien jaar oud uit een doctoraat om de eventuele impact van extreem ruimtebeslag op de waterhuishouding na te gaan. De laatste trends voor het ruimtegebruik voor wonen zijn gunstig. In die mate zelfs dat de tussentijdse doelstelling van de Vlaamse regering tegen 2025 binnen handbereik ligt: 3 ha/dag. Het bijkomend ruimtebeslag voor wonen alleen bedraagt momenteel 2 ha/dag (bron: Statbel). En de trend blijft dalend. Naast gunstige evoluties in compact bouwen en hergebruik van ruimte, heeft dit alles te maken met het beperkte ruimtebeslagrisico voor wonen. Met andere woorden de beschikbare bouwgronden voor nieuwe woningen zijn beperkt.

In twintig jaar tijd zijn we geëvolueerd naar een vervijfvoudiging van het aantal nieuwe woningen per hectare. Bovendien blijkt uit gegevens van de Vlaamse overheid dat bijna 80% van de nieuwe wooneenheden op bestaande ruimte worden gerealiseerd. Er is immers heel wat hergebruik van ruimte en sloop en heropbouw. Elke woning die gesloopt wordt, wordt gemiddeld vervangen door 2,2 wooneenheden. 

Uitdaging van formaat in centra en kernen

Binnen tien jaar rest er geen beschikbare ruimte meer voor bijkomende woningen in de Vlaamse centrumsteden. Dat blijkt uit een recente parlementaire vraag van Mercedez Van Volcem (Open VLD). Tegen 2040 zijn er minimaal 300.000 bijkomende woningen nodig. Het hoeft dan ook niet te verbazen dat onder impuls van de markt nieuwe woonprojecten, zoals appartementen, gepaard gaan met hogere woondichtheden. Volgens het laatste Ruimterapport worden 9 op de 10 nieuwe appartementen gerealiseerd binnen bestaand ruimtebeslag. Er wordt dus geen nieuwe ruimte voor aangesneden en het draagt aanzienlijk bij tot verdichting. Dat is conform de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) die hoogbouw en ondergronds ruimtegebruik promoot om het bijkomend ruimtebeslag te verminderen.

Maar er blijft een mix aan woningen nodig om de kwalitatieve woningnood in te vullen. Want een goed functionerende woonmarkt sluit aan op de vraag van huishoudens. Niet omgekeerd. Zo heeft het Steunpunt Wonen tijdens een recente hoorzitting in het Vlaams parlement aangegeven dat er ook in en rond de steden veel meer dient te worden ingezet op grondgebonden (rij)woningen om gezinnen in verdichte omgevingen te kunnen huisvesten. Daarbij staan lokale besturen voor een uitdaging van formaat om hogere dichtheden, betaalbaarheid en een tekort aan ruimte te koppelen aan diverse woonvormen en een kwaliteitsvolle woonomgeving in verdichte centra. 

Kwaliteitsvolle kernversterking gaat over hoogwaardige publieke ruimte die inspeelt op groenblauwe ingrepen, klimaatverandering, het energie- en mobiliteitsvraagstuk, demografische druk enz. De overheid dient bij de realisatie de lead te nemen om te vermijden dat de betaalbaarheid van stedelijke buurten verder onder druk komt te staan. Daarnaast zijn landschapsaannemers en -architecten een essentieel onderdeel van elk bouwteam om bij elk verdichtingsproject het stedelijk landschap te bevorderen, zegt Marc Dillen, directeur-generaal van Embuild Vlaanderen. 

Vergunningsaanvragen steeds vaker zaak van professionals

Steeds minder particulieren vragen een bouwvergunning aan. Terwijl dat twintig jaar geleden nog fifty-fifty was, zijn het vandaag vooral professionals. Intussen is dit het geval bij meer dan 7 op de 10 vergunningsaanvragen. Bouwen is steeds meer specialistenwerk. Gebruiksbeperkingen op schaarse gronden, administratieve rompslomp, technische complexiteit, lokale bouwstops of -pauzes enz. vereisen heel wat knowhow. Die professionalisering ligt in lijn van de vraag naar grotere projecten waaronder appartementsgebouwen of kant en klare woonprojecten. Huishoudens wensen steeds vaker te worden ontzorgd bij de verwerving van een nieuwe woning. En investeerders wensen steeds vaker projecten die meteen verhuurbaar zijn. Heel wat investeerders zijn bovendien gezinnen die beleggen in een tweede woning. De huurmarkt is het grootst in onze steden en het aantal eigenaars ligt er het laagst. Zeker daar is een gunstig investeringsklimaat nodig om het nodige woningaanbod op te krikken.