Recente gegevens wijzen op steeds meer verdichting

02-09-2021

Eigen woning heikel punt in en rond steden 

Steeds meer woningen op dezelfde oppervlakte. Recente gegevens bevestigen die trend. Terwijl in 2000 er per hectare gemiddeld 10 woningen bijkwamen, is dit gemiddelde per hectare intussen verdubbeld. Bovendien zijn nieuwbouwwoningen tegenwoordig bijna de helft kleiner dan 25 jaar geleden. Een dichtere bodembezetting en een hoger ruimtelijk rendement sluiten aan bij de verdichting die de ruimtelijke plannen in Vlaanderen beogen. De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) ziet de schaarste in bouwgronden als belangrijke driver van verdichting enerzijds en van stijgende prijzen anderzijds. Want kandidaat-kopers - jong en oud - hebben het steeds moeilijker om een woning te verwerven. Voorts ligt het aandeel woningeigenaars sowieso een stuk lager in verdichte centra dan elders. De VCB vraagt dan ook om de betaalbaarheid van wonen niet nog meer op de spits te drijven bij de uitrol van de bouwshift. 

Kleinere woningen en dichter bij elkaar

Uit VCB-analyse van de laatste Statbel-gegevens blijkt dat het gemiddeld aantal bijkomende woningen per hectare aanzienlijk is gestegen in de laatste 20 jaar. In 2000 werden er 10 bijkomende woningen per hectare gerealiseerd. Dat is gestegen tot 24 bijkomende woningen per hectare in 2018 De trend naar verdere verdichting zet zich door. Voor 2019 zien we nog een sterkere stijging, maar mogelijk is er sprake van een onnauwkeurigheid in de gegevensbron. Daarnaast worden nieuwbouwwoningen ook steeds kleiner. Terwijl er in 1990 nog sprake was van 222 m², is de gemiddelde oppervlakte van een nieuwe woning in 2016 teruggelopen tot 133 m². In dezelfde periode zijn nieuwe flats geëvolueerd van gemiddeld 123 m² naar 66 m² (laatste gegevens van statbel). Het gaat om bijna een halvering in 25 jaar tijd. 

Betaalbaarheid in het gedrang 

Uit recente gegevens van de Nationale Bank blijkt dat sinds 2015 het aantal kredieten bij -35-jarigen is gedaald met meer dan 30%; bij +35-jarigen gaat het zelfs om een daling met 40%. Tegelijkertijd zien we sinds 2015 een aanzienlijke stijging van de ontleende bedragen voor aankoop en bouw. 

In vorige jaren kon deze stijging toegeschreven worden aan dalende rentes waardoor het goedkoper wordt om meer te lenen. Nu rentes evenwel constant blijven worden de stijgende woningprijzen meer en meer veroorzaakt door de schaarste aan bouwgronden en aan de hogere eisen die de overheid aan nieuwe woningen oplegt. Een recente studie van de Hogeschool Gent heeft bovendien becijferd dat er de helft minder percelen voor wonen zijn (buiten het bestaande ruimtebeslag), dan aangenomen in het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV): respectievelijk 22.752 ha - waarvan nog eens 9319 ha in woonuitbreidingsgebied ligt en onder een stolp dreigt te worden geplaatst - in plaats van de 42.000 ha in het BRV. Al eerder hebben studies aangetoond dat die groeiende schaarste de woonprijzen in Vlaanderen de hoogte in stuwen. Bovendien is dit effect veel sterker dan het geval is in andere Europese landen ('Woningprijzen en economische groei in België, P. Reusens - Ch. Warisse, 2018').

Daarnaast heeft de Vlaamse overheid vastgesteld dat het percentage woningeigenaars terugloopt naargelang de verstedelijkingsgraad. Buiten de steden loopt het aantal eigenaars op tot 80%, terwijl dit in de grote steden slechts 45% bedraagt. 

We zien dat verdichte centra sowieso veel minder woningeigenaars kennen dan elders. Aangezien de ruimtelijke plannen focussen op verdere verdichting en we momenteel reeds zien dat verdichtingsprojecten lang kunnen aanslepen, vraagt de VCB aan de Vlaamse overheid en lokale besturen om zulke woonprojecten opnieuw vlot te trekken en de vraag naar een eigen geschikte woning en de betaalbaarheid voor huishoudens als belangrijke parameters te integreren in de ruimtelijke plannen. In ons land is een eigen woning bovendien vaak een belangrijke pensioenpijler binnen huishoudens, 

zegt Marc Dillen van de VCB.  

Woningprijzen in ons land kennen een sterke stijging: naast schaarse bouwgronden en stijgende vereisten bij bouwprojecten, kenmerkt ons land zich door een sterke vraag naar vastgoed. Gedreven door een dynamische demografie, een langdurige periode van gunstige vastgoedfiscaliteit en lage rente.

Aangepast woonaanbod in stedelijke gebieden

De woonvraag van jonge huishoudens in (sub)urbane regio's is een bijzonder aandachtspunt voor het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen omdat daar een kwalitatieve mismatch tussen aanbod (appartementen) en vraag (eengezinswoningen) ontstaat,

aldus Steunpunt Wonen.

Bovenstaande staat te lezen in een recente studie van Steunpunt Wonen. Voorts blijkt uit studiewerk van Steunpunt Wonen dat gezinnen met kinderen vaak de voorkeur geven aan een huis in plaats van een flat: 63% van de hurende koppels met kinderen woont in een huis, bij eenoudergezinnen is dat 54% en bij koppels zonder kinderen is dat 45%. Ook onderlijnt het Steunpunt dat een snelle indicator van mogelijke aanbodtekorten en vraagoverschot sterk stijgende prijzen zijn. Globaal ziet het Steunpunt wonen de uitdaging om steden en stadsranden betaalbaar te houden. Bij steden die enkel in de hoogte groeien, is leefbaarheid een belangrijk aandachtspunt. Daarom schuift het Steunpunt Wonen de piste naar voren om steden in de breedte te doen groeien: door een nieuw aanbod van medium-density woningen aan de randen van de stad, door de uitbouw van satellietsteden enz. VCB schuift in dit verband ook de uitbouw van vervoerregio's naar voren. 

De volgende decennia gaan honderdduizenden bijkomende huishoudens op zoek naar een geschikte woning. De aanslepende verdichtingsprojecten en de bouwstops in een toenemend aantal gemeenten brengen vandaag enkel de betaalbaarheid in het gedrang en vergroten de druk op naburige gemeenten. Daarom is er dringend nood aan een positief beleid dat in eerste instantie kwaliteitsvolle inbreidingsprojecten opnieuw vlot trekt en goed gelegen bouwgronden activeert, 

besluit Marc Dillen, directeur-generaal van VCB. 

Bronnen:

Share