Regering doet ruimtelijke plannen de das om met heffing vermoede meerwaarde

Paradox van plannen rond ruimtelijk rendement

De Vlaamse regering beoogt met haar ruimtelijke plannen een dubbele doelstelling : bebouwing in buitengebied afremmen & bouwgronden er neutraliseren enerzijds en verdichting in kernen aanmoedigen anderzijds. Momenteel ligt haar focus voornamelijk op het ontraden van bouwen op plaatsen die zij als ongelegen catalogeert. Hoewel de regering daarbij uitgaat van de huidige marktwaarde om planschade te vergoeden, zijn er verregaande lacunes in de schaderegeling die voorligt. Financiële slagkracht wil de regering dan weer halen bij eigendommen en projecten die zich op goedgelegen - verdichte knooppunt - locaties situeren. Een heffing op vermoede meerwaarde - zelfs indien niet realiseerbaar - lijkt zij in te gaan voeren. De Vlaamse Confederatie Bouw waarschuwt voor het averechtse en verlammende effect van deze maatregel.

Binnenkort zal de Vlaamse regering zich definitief buigen over het invoeren van die heffing ruimtelijk rendement. Dit gaat veel verder dan een heffing op de meerwaarde bij bestemmingswijziging, bijv. in het geval landbouwgrond wordt omgezet in bouwgrond. Wanneer het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) een verhoging van de dichtheid, een vermeerdering van het aantal bouwlagen of een verhoging van bouwhoogte en -diepte doorvoert, zal er immers een vermoede meerwaarde komen te liggen op je eigendom. Die vermoede meerwaarde hoeft niet overeen te komen met hetgeen je in de praktijk kan of wenst te realiseren. De betaling van die heffing zal zich bijv. bij verkoop of bij vergunningsaanvraag opdringen. Maar die vermoede meerwaarde - zoals een extra bouwlaag - kan mogelijk niet te realiseren zijn vanwege tal van redenen zoals brandveiligheid of de nabijheid van luchtverkeer.

Heffing duwt projecten weg van geprefereerde kernen

Het gaat om een Vlaamse heffing die de gemeenten moeten toepassen. En die 25 tot 50 % kan bedragen op de vermoede meerwaarde. Bij een vermoede meerwaarde boven de 250.000 euro bedraagt die sowieso 50 %. De betaling van die som staat los van het al dan niet realiseren van de meerwaarde en dient sowieso eraan voorafgaand betaald te worden. Die maatregel zal daarom net meer verkerning tegengaan op plaatsen met een uitgebreid ruimtelijk uitvoeringsplan. Enkel de duurste projecten op de beste locaties die het minste risico inhouden, zullen nog tot ontwikkeling komen. De andere projecten zullen veeleer buiten de kernen of in omliggende gemeenten verschijnen. Plaatsen waar een minder strikt RUP van kracht zal zijn en de heffing bijgevolg minder impact zal uitoefenen. Daarmee zal de huidige trend versterkt worden van apparamentisering van kleinere gemeenten. Die verwachte evolutie vind je terug in onderstaande afbeelding.

Lacunes in schaderegeling

De Vlaamse regering besteedt vandaag met haar beleidsplan ruimte Vlaanderen de meeste aandacht aan afremmen en uitdoven van bebouwing en het neutraliseren van bouwgronden op locaties door haar bestempeld als ongelegen.

Bovendien blijkt de planschaderegeling niet sluitend te zijn:

• Zonder bestemmingswijziging kan je er geen aanspraak op maken.
• Ook is er momenteel geen schadevergoeding voorzien indien je woning in 'kwetsbaar gebied' wordt ingedeeld en bijgevolg de bebouwingsmogelijkheden beperkt worden wat leidt tot waardevermindering.

De voorziene maatregelen houden een gemiste kans in aangezien het ontwaarden van eigendommen nefast is voor het nodige draagvlak voor de BRV-plannen van de Vlaamse regering. De heffing op vermoede meerwaarde brengt op haar beurt de beoogde verdichting op gekozen locaties verder in het gedrang

Marc Dillen, directeur-generaal van VCB.