Verdichtingsritme bepaalt de bouwshift

Een breed partnership van de bouwsector, projectontwikkelaars, immobiliën, studiebureaus en eigenaars* schuiven parallellisme als leidraad naar voren bij het uitrollen van de bouwshift. Daarbij is het cruciaal dat kwaliteitsvolle verdichting en voldoende inbreidingsprojecten het beperken van voorziene ruimte voor wonen elders voorafgaan. Want alleen een voldoende en divers aanbod kunnen verdere sterke prijsstijgingen tegengaan en kunnen de kwaliteit voor huishoudens vrijwaren. Uit een recente hoorzitting in het Vlaams Parlement blijkt evenwel dat er nog heel wat werk aan de winkel is op het vlak van verdichting. Het aanbod in populaire steden en kernen stagneert, de prijzen lopen op en er is een mismatch tussen wat gezinnen wensen en wat er te vinden is. Het al dan niet aanpakken van de die kwaliteitsvolle woonnood is bepalend voor de bouwshift. Vooral lokale besturen hebben de sleutel in handen. Zij kunnen verdichting aanmoedigen en het activeren van goed gelegen gronden stimuleren.

Onder impuls van de markt hebben nieuwe woonprojecten aanzienlijk bijgedragen aan hogere woondichtheden in Vlaanderen. In twintig jaar tijd spreken we over een vervijfvoudiging van het aantal nieuwe woningen per hectare. Bovendien blijkt uit gegevens van de Vlaamse overheid dat bijna 80% van de nieuwe wooneenheden op bestaande ruimte worden gerealiseerd. Er is immers heel wat hergebruik van ruimte en sloop en heropbouw. Elke woning die gesloopt wordt, wordt gemiddeld vervangen door 2,2 wooneenheden. Daarnaast vormen (vervangende) nieuwbouw en ingrijpende renovaties een directe bescherming tegen de sterk stijgende energieprijzen. Die projecten voldoen immers aan hoge energetische standaarden. Bij nieuwbouw is er bovendien bijna altijd de integratie van hernieuwbare energie zoals pv-panelen en/of een warmtepomp. Ook bij renovatie kent dit opgang maar voorlopig nog in mindere mate.  

Maar de woonnoden en -wensen evolueren ook. Tegen 2040 zijn er minimaal 300.000 bijkomende woningen nodig. En daarbij gaat het niet alleen over hoogbouw en appartementen. Dat zou alleen maar de kwalitatieve woningnood verder bestendigen. Want een goed functionerende woonmarkt sluit aan op de vraag van huishoudens. Niet omgekeerd. Zo heeft het Steunpunt Wonen tijdens een recente hoorzitting in het Vlaams parlement aangegeven dat er ook in en rond de steden veel meer dient te worden ingezet op grondgebonden (rij)woningen om gezinnen in verdichte omgevingen überhaupt te kunnen huisvesten. Uit de afgelopen coronaperiode is de voorkeur van heel wat gezinnen sterk op de voorgrond gekomen voor suburbaan wonen, in de rand van steden. Zeker in die gemeenten waar het verdichtingsritme de stijgende woningvraag niet kan volgen, is het daarom van belang om goed gelegen percelen aan te snijden. Daar hebben de lokale besturen de sleutel in handen. Enkel een positief lokaal beleid dat stagnerende verdichtingsprojecten vlot trekt en goed gelegen gronden activeert, kan een acute kwalitatieve woningnood verhelpen. En kan de bouwshift verder versterken. 

Maar Parallellisme betekent niet alleen een voldoende en divers aanbod in en rond onze centra en kernen, maar ook het versterken van de verdichte woonomgevingen waar op verschillende vlakken de druk toeneemt. Het is dus één zaak om met een doelstelling en een pennentrek de voorziene ruimte voor wonen te willen beperken, maar om de huishoudens en gezinnen ook in de toekomst genoeg betaalbare woningen en een kwaliteitsvolle omgeving te kunnen aanbieden, is er een plan nodig om de kernen en centra klaar te stomen. Denk maar aan de Hoge Gezondheidsraad die eind vorig jaar een lans heeft gebroken om ook gezondheidsexperts te betrekken bij het stedelijke planningsproces omdat meer groen en water de lichamelijke en mentale gezondheid ten goede komen dankzij een verbeterde luchtkwaliteit, hitteregulatie en minder geluidshinder. Andere uitdagingen zijn schaarse en bijgevolg dure bouwgronden in kernen; nutsleidingen die dienen te worden versterkt; uitrol van laadinfra voor elektromobiliteit; nood aan een betere waterhuishouding in vaak watergevoelige kernen, er zijn veel vaker saneringskosten; renovatie in mede-eigendom kent vaak meer hindernissen; werforganisatie is een stuk complexer voor binnenstedelijke projecten enz.

Ten slotte, kwaliteitsvolle verdichting is tijdrovend, complex en risicovol. Een multidisciplinaire aanpak dringt zich op. Naast planologen is de expertise nodig van architecten, landschapsarchitecten, economen, ingenieurs, mobiliteitsexperts, de bouwsector, gezondheidsexperts enz.

*Het gaat om een consortium van de organisaties Vlaamse Confederatie Bouw, FABA, BVS, ORI, CIB, Bouwunie en de vereniging van eigenaars.