10 jaar kwaliteitsvolle verdichting dankzij lokale overheden en de bouw

Sinds 2010 overheersen foute aannames het debat over ruimtebeslag in Vlaanderen

Meer mensen in kernen en centra want ruimte is in Vlaanderen een schaars goed. Daar zet de bouw al geruime tijd op in richting een goede leef-, werk- en woonomgeving in kernen en centra. Tot nu toe zijn het vooral initiatieven op het lokale niveau die onder meer tot kwaliteitsvolle stadsvernieuwing hebben geleid. Als sectororganisatie speelt de Vlaamse Confederatie Bouw al meer dan tien jaar in op die vraag naar grote stadsvernieuwingsprojecten met diverse woontypes en een doorgedreven herinrichting van de publieke ruimte met oog voor groen en water. In 2005 pakte VCB uit met een praktische leidraad voor publiek-private samenwerkingen bij grote bouwprojecten. In 2015 werd tien jaar ervaring en studiewerk gebundeld in de VCB-publicatie 'Samen bouwen aan de toekomst' waarin een resem schoolvoorbeelden van stadsvernieuwingsprojecten centraal stonden.

Daarmee geeft de bouw aan al langer in te spelen op de ruimtelijke tendensen. Heel wat verdichtingsprojecten zijn intussen afgewerkt of staan in de steigers onder impuls van de markt en van lokale overheden in heel wat steden en gemeenten. Zij kennen immers goed de lokale noden en verwachtingen.

Daarom rijst de vraag waarom in studies, beleidsteksten, media en in publieke opinie vooral de ruimtelijke erfenis van lintbebouwing wordt beklemtoond, terwijl zeker het laatste decennium gunstige trends de hoofdtoon voeren en de bouwshift aan de gang is onder impuls van de markt, schaarste in percelen, expertise in compact bouwen enz. ?

Tien foute aannames doorprikt

Aanname één: De wijze waarop we bouwen moet helemaal omgegooid worden in de toekomst.

• Ook zonder betonstop zet de bouw al geruime tijd zijn schouders onder de bouwshift.

Aanname twee: Indien huidig bijkomend ruimtebeslag van 6 ha/dag wordt volgehouden, geraakt Vlaanderen volgebouwd tegen 2050 met een totaal ruimtebeslag van 41,5 %.

• Dat is juridisch onmogelijk en houdt geen rekening met de huidige trends.

Aanname drie: Bijkomend ruimtebeslag is onlangs opgelopen van 6 naar 7,3 ha/dag

• Appelen worden met peren vergeleken.

Aanname vier: Wonen vormt een bedreiging voor de open ruimte

• Open ruimte wordt in Vlaanderen goed beschermd, is al een kwarteeuw nagenoeg onveranderd gebleven en de voorziene ruimte voor wonen is strikt afgebakend.

Aanname vijf: De Vlaming kan bouwen waar hij wil

• Er zijn zoveel gebruiksbeperkingen in Vlaanderen dat er de facto sprake is van een betonstop.

Aanname zes: Meer bouwvergunningen door aangekondigde betonstop

• 2018 kende meer bouwvergunningen vanwege strengere energienormen.

Aanname zeven: Terugdringen van verdere verspreide bebouwing levert volgens VITO-studie miljarden op

• Met deze studie rekent de Vlaamse overheid zich opnieuw overdreven rijk en gaat zij voorbij aan uitdaging van de toekomst.

Aanname acht: De betonstop is cruciaal voor de klimaatuitdaging

• De betonstop biedt volgende decennia geen antwoord op klimaatuitdaging en kan zelfs verkeerd uitpakken voor energetische renovaties.

Aanname negen: Een energie-efficiënte viergevelwoning op het platteland is slechter voor het milieu dan een licht-geïsoleerde rijwoning in de stad

• Gezinnen niet stigmatiseren vanwege woningtype of ligging; zeker niet op basis van foute of eenzijdige interpretaties van studies.

Aanname tien: De betonstop is de oplossing voor de mobiliteitsproblematiek

• De betonstop biedt volgende decennia geen antwoord op mobiliteitsvraagstuk, maar geeft de illusie dat wel te zijn.

Eenzijdige analyses en berichtgeving leiden tot onevenwichtig beleid, bemoeilijken verdichting en brengen betaalbaar wonen in het gedrang

Eenzijdige analyse en berichtgeving bemoeilijken niet alleen het maatschappelijk debat rond een zwaargewichtig thema als wonen en werken in de volgende decennia, maar kunnen ook leiden tot onevenwicht in budgettaire beslissingen en in het investeringsklimaat waardoor bouwactiviteiten worden afgeremd. Dat is o.a. nefast voor het renovatieritme en de energie-efficiëntie van het verouderd woningpatrimonium dat hoognodig dient opgetrokken te worden. Een speerpunt om de klimaatuitdaging aan te gaan. Voorts is ook het invoeren van een heffing op vermoede meerwaarde het gevolg van doemscenario's rond ruimtebeslag in Vlaanderen. Immers, indien beleidsmakers meer beperkingen dan nodig wensen op te leggen aan eigenaars van percelen of vastgoed, dienen zij ook heel wat marktconforme schadevergoedingen te betalen. Om de nodige budgetten voorhanden te hebben, wordt een heffing op vermoede meerwaarde ingevoerd, maar die zal op zijn beurt de nodige verdichting afremmen. Niet alleen zal die heffing de woningprijzen in kernen verder de hoogte injagen, ook gaat kwaliteitsvolle verdichting gepaard met aanzienlijke investeringen in de publieke ruimte. Momenteel zijn er evenwel geen gedetailleerde studies over dat de vereiste budgetten om dit mogelijk te maken.

Door in de huidige studies telkens opnieuw de illusie te bieden dat dit geen tijd of aanzienlijke investeringen vergt en bijgevolg te herleiden tot nul euro aan investeringen, vreest de VCB dat de private sector deze kosten voor een veel te groot deel zal moeten dragen (via het opleggen van onevenredig zware lasten van nutsvoorzieningen, mobiliteitsinvesteringen enz.). Hetgeen bijkomend nodeloos kostenverhogend werkt op de woningprijzen in kernen en centra. En dit terwijl de overheid kwaliteitsvolle verdichting ook zelf als cruciale verantwoordelijkheid dient te zien in het kader van zijn ruimtelijke plannen.

Ten slotte, de Vlaamse Confederatie Bouw roept op om meer dan één stakeholder en eveneens de betrokken wetenschappelijke onderzoekers zelf te betrekken in het debat om op basis van hun uitgangshypothesen transparant en eenduidig de publieke opinie te informeren.