Betaalbaar wonen is cruciaal voor ruimtelijke plannen
Schaarste in de hand werken zonder goede alternatieven is geen duurzaam beleid
De uitvoering van het beleidsplan ruimte Vlaanderen (BRV) zit in de koelkast tot de aanstelling van een volgende Vlaamse regering. Het instrumentendecreet dat rechtszekerheid biedt aan eigenaars van vastgoed en percelen is intussen ook on hold gezet. Nochtans essentieel om draagvlak onder gezinnen en ondernemers te verwerven voor de ruimtelijke plannen. Binnen de huidige regering is iedereen het er immers over eens dat een billijke, marktconforme vergoeding nodig is indien de waarde van je investering in vastgoed of in een perceel aangetast wordt door veranderende spelregels. En last but not least, zal het BRV wonen betaalbaar houden of eerder in het gedrang brengen ? Uit VCB-analyse blijkt het laatste.
De betonstop zal een belangrijke impact hebben op de betaalbaarheid van wonen. Deze impact is vandaag nog onvoldoende gekend. Maar deze bouwshift lijkt de betaalbaarheid van wonen in het gevaar te brengen omdat:
- De juridische voorraad aan bouwgronden niet meer gerealiseerd kan worden. Dit maakt de al schaarse voorraad van bouwgronden nog schaarser. Door de bevolkingsgroei zal een toenemend aantal gezinnen bieden op een afnemende voorraad bouwgronden waardoor prijzen sterk zullen stijgen.
Bron : VCB-simulatie op basis van theorie van Hotelling
- De betonstop is in de eerste plaats een instrument om bebouwing af te remmen. Het is in veel mindere mate een instrument dat verdichtingsprojecten zal stimuleren. Wanneer de overheid eerst een bouwverbod oplegt en nog geen alternatieven klaar heeft, zal er een tekort zijn aan betaalbare woningen.
- Een kwalitatieve verdichting heeft een hogere kostprijs dan de klassieke verkaveling. De doorlooptijd van een verdichtingsproject kan oplopen tot meer dan 10 jaar. Er is bijkomend studiewerk nodig rond bijvoorbeeld de impact op mobiliteit, er is meer overleg nodig met belanghebbenden (de stad, omwonenden,...), lokale overheden dienen bijkomend te investeren om extra groen te realiseren in de stad en om de nieuwe woningen op een goede manier te integreren in het bestaande stadsweefsel. Waterrobuust bouwen is een belangrijk aandachtspunt in waterzieke kernen. Enz.
Niet alleen die plotse slinkende voorraad zal het moeilijker en steeds duurder maken voor gezinnen om een woning te verwerven. Zo zullen er op korte termijn te weinig alternatieven voorhanden zijn, aangezien stadsvernieuwings- en verdichtingsprojecten gemiddeld 12 jaar in beslag kunnen nemen. Daarnaast zijn dergelijke projecten duurder want complexer dan bijv. nieuwe projectontwikkelingen in voorziene ruimte
zegt Marc Dillen, directeur-generaal van de VCB.
De wetenschap dat de betonstop zoals die vandaag voorligt, een sterke negatieve impact zal hebben op de betaalbaarheid van wonen is nog onvoldoende doorgedrongen tot beleids- en opiniemakers. Daarom vraagt de Vlaamse Confederatie Bouw een grondige studie van de prijseffecten op wonen. Hierbij moet de betaalbaarheid van wonen geëvalueerd worden voor alle lagen van de bevolking. De grootste kwaliteits- en betaalbaarheidsproblemen doen zich vandaag voor op de onderkant van de woonmarkt. De betonstop zal dus de grootste impact hebben op de onderkant van de woningmarkt.
Als de bouwmogelijkheden van de middenklasse beperkt worden, hebben zij geen alternatief dan te gaan bieden op huizen en appartementen aan de onderkant van de woningmarkt. Zo drijven zij ook de prijzen van de goedkoopste woningen sterk omhoog waardoor gezinnen met de laagste inkomens geen enkel alternatief meer hebben.
Bouwbedrijven die focussen op woonprojecten in kernen en stedelijke centra hebben eerder dit jaar reeds aan de alarmbel getrokken. Betaalbaarheid - meer nog dan leefbaarheid - identificeren zij als oorzaak nummer één van de stadsvlucht van gezinnen. Dat blijkt onder meer uit een recente analyse van Matexi die aangeeft dat huizenprijzen in stedelijke centra een stuk hoger liggen. De volgende regering dient daarom betaalbaarheid als cruciale pijler mee te nemen in zijn ruimtelijke plannen. Dit zal immers perspectief bieden en het draagvlak onder gezinnen ten goede komen.
