Schaarse bouwgronden blijven BRV-debat verhitten

Dreigen bouwdromen van duizenden gezinnen te worden doorgeprikt?

De billijke schadevergoeding. Dat ligt vandaag in de weegschaal en beheerst het publieke debat rond het beleidsplan ruimte Vlaanderen (BRV). Ter ondersteuning van het BRV voorziet het instrumentendecreet 100 % van de marktwaarde aan eigenaars bij het neutraliseren van hun bouwgrond. Maar experts en opiniemakers willen dit alsnog terugbrengen tot een indexering van de waarde bij verwerving. Een hemelsbreed verschil en niet billijk. De meeste eigenaars zijn bovendien gezinnen met één perceel als appeltje voor de dorst of als reserve voor de kinderen. De stap zetten naar het compleet ontwaarden van hun eigendom bij het blokkeren van bouwmogelijkheden, is nu al het draagvlak ondergraven voor het BRV. De afgevoerde boskaart uit 2017 helemaal revisited. Nochtans is de bouwshift dringend nodig met als cruciale hefboom de kwaliteitsvolle woonomgeving in onze stedelijke centra. Hoewel de coronacrisis die noden al herhaaldelijk in de verf heeft gezet, blijft het BRV-debat focussen op de schaarse braakliggende snipperpercelen voor wonen.

Duidelijke beloftes

De voorbije jaren hebben politici van de Vlaamse meerderheidspartijen bij hoog en bij laag beklemtoond dat eigenaars van bouwgronden 100 % marktconform vergoed zullen worden indien zij niet langer mogen bouwen. "Niemand zal waarde zien verdampen belooft de regering (eind 2016)." Ook in de aanloop naar de verkiezingen van mei 2019 lieten de huidige drie meerderheidspartijen niets aan de verbeelding over: "Als het over eigendomsrechten gaat: 100 procent vergoeding aan de marktwaarde". Bovendien heeft het debacle met de afgevoerde boskaart in 2017 beleidsmakers al duidelijk gemaakt dat ruimtelijke plannen rechtszekerheid en marktconforme schadevergoedingen in acht dienen te nemen om überhaupt op draagvlak te kunnen rekenen. Het doet daarom de wenkbrauwen fronsen dat experts en opiniemakers zulke cruciale voorwaarden opnieuw aan de kant willen schuiven.

Belang van billijke spelregels

Al veertig jaar liggen de bestemmingen van percelen vast in de gewestplannen. En de voorbije decennia hebben gezinnen en eigenaars geïnvesteerd, geschonken, geërfd enz. conform dat uitgestippelde wettelijke kader. Bij elke overdracht hebben de nieuwe eigenaars telkens bijdragen aan de overheid betaald op basis van de venale of marktconforme waarde. En die waarde stijgt vanwege de toenemende schaarste. Gezinnen met een (snipper)perceel zijn niet het gevolg van toeval. Het gaat om een doordachte investering aangepast aan het juridische kader dat al decennia schaarste in de hand werkt. Alle bestemmingen liggen immers al bijna een halve eeuw vast in Vlaanderen, terwijl andere EU-landen zoals Nederland nog steeds bijkomende bouwgronden creëren.

In onze regio is de beperkte en slinkende voorraad aan bouwgronden voor wonen een constante en het gaat bovendien om een belangrijke economische parameter. Zo blijkt uit VCB-analyse dat die reserve aan percelen essentieel is om globaal de vastgoedprijzen in de hand te houden. In Vlaanderen gaat het om een precair evenwicht en het BRV dient daarom meer gewicht toe te kennen aan het vrijwaren van betaalbaar wonen. Achteraf de spelregels veranderen om de percelen van gezinnen in een handomdraai te neutraliseren, lijkt eerder politieke willekeur. Wat zou de volgende stap kunnen zijn? Voor een prikje bestaande bebouwing uitdoven als gevolg van een gebrek aan rechtszekerheid?

Geen speculanten maar gezinnen met snipperperceel

Eigenaars van bouwgronden zijn in onze regio allerminst speculanten die azen op schadevergoedingen, maar overwegend gezinnen met één (snipper)perceel voor hun kinderen of als spaarpotje. Die groep weerspiegelt 70 % van de naar schatting 150.000 eigenaars en zij hebben bijna de helft van de bouwgronden in handen. Bij de grootgrondbezitters met tien percelen claimen overheden trouwens het grootste marktaandeel (65%).

Schaarste is driver van de bouwshift

De laatste tien jaar is het bijkomend ruimtegebruik voor nieuwe woningen afgenomen met meer dan 20 %. En dit zonder de uitrol van het beleidsplan ruimte Vlaanderen (BRV), dat sinds de aankondiging eind 2016 op zich laat wachten. Naast veranderende noden vanwege de gezinsverdunning is vooral de schaarste in beschikbare percelen de driver bij uitstek van die evolutie. Daardoor zit hergebruik van ruimte immers al geruime tijd in de lift, sloop en heropbouw leidt intussen tot hogere dichtheden, woningen worden steeds compacter, flats zijn in opmars enz.

Vooral onder impuls van schaarste in percelen heeft de bouwshift intussen zijn intrede gedaan. Maar verdere verdichting in onze kernen en stedelijke centra gaat gepaard met groeipijnen. Stadsvlucht onder jonge gezinnen blijft toenemen. Dat is niet alleen te wijten aan de hoge vastgoedprijzen in onze centra, maar ook aan hun veranderende woonwensen. Zij willen een tuin of terras, meer rust en privacy. Zij hebben bekommernissen rond veiligheid, verkeersdrukte, luchtkwaliteit enz. De coronacrisis heeft die trend enkel nog versterkt. De Vlaamse Confederatie Bouw vraagt daarom al geruime tijd om de bouwshift veel meer ten dienste te stellen van kwaliteitsvolle verdichting met aandacht voor groene ruimte, blauwe dooradering, woonoppervlakte voor rijwoningen met tuin of terras enz.