BRV : beleid van veel STOP & te weinig GO
Veel belemmeringen zonder versnelde verdichting leidt tot resem nefaste effecten
Het belang en de voordelen van ruimtelijk rendement voor Vlaanderen liggen voor de hand. Het beleidsplan ruimte Vlaanderen (BRV) kan daarom vandaag de nodige stappen voorbereiden om de ruimtelijke plannen van onze regio in een definitieve plooi te leggen. Maar de ingrepen en maatregelen die momenteel op de regeringstafel liggen, besteden bijna louter aandacht aan het neutraliseren van bouwgronden en het uitdoven van bebouwing zonder perspectief te bieden op een versnelde kwaliteitsvolle verdichting. Meer nog, dit combineert de Vlaamse regering met een onhaalbare timing die onvermijdelijk zal leiden tot ongewenste neveneffecten zoals onbetaalbaar wonen, verstoren van het economisch weefsel en minder ingrijpende renovaties die nochtans hoognodig zijn met het oog op de klimaatdoelstellingen.
2025 is een onmogelijke deadline
Het BRV blijkt vandaag opgebouwd uit twee belangrijke speerpunten. De Vlaamse overheid wil enerzijds 80 % van de bijkomende bebouwing voor wonen en werken tegen 2025 een plaats geven op locaties met hoge knooppuntwaarde en voorzieningenniveau. Dit met een focus op de onmiddellijke omgeving rond collectieve vervoersvoorzieningen. Anderzijds beoogt men tegen diezelfde termijn een plan met concrete schrappingen van bouwgronden en bebouwing over heel Vlaanderen. Het neutraliseren van percelen en het uitdoven van bebouwing voeren de hoofdtoon in die ruimtelijke plannen.
Concreet gaat het om 160.000 woongelegenheden en 80 % van de nieuwe werkplaatsen die binnen 6 jaar verwezenlijkt dienen te worden in de onmiddellijke omgeving van treinstations. Evenwel zonder haalbaarheidsstudies over de beschikbare ruimte en draagvlak, geen mobiliteitsstudies over de gevolgen en effecten, geen budgettaire inschatting en geen kijk op de termijn die nodig is voor het afleveren van de vergunningen. Nochtans blijkt uit huidige stadsvernieuwings- en verdichtingsprojecten dat gemiddeld moet rekening gehouden worden met een doorlooptijd van 12 jaar. Meer nog, om massaal gezinnen aan te trekken in stedelijke centra zijn kwaliteitsvolle projecten nodig die gedegen voorbereiding en meer tijd vergen om aan hun wensen van groen, privacy, rust, veiligheid enz. te voldoen.
De vooropgestelde, krappe deadline voor het beperken van de beschikbare ruimte voor wonen enerzijds en het trage verdichtingsritme anderzijds, legt een zware hypotheek op de betaalbaarheid van wonen voor de gezinnen. Volgens het BRV zullen zij in de zeer nabije toekomst bijna alleen nog in knooppunten - waar de vastgoedprijzen nu al beduidend hoger liggen dan elders - op zoek kunnen gaan naar een kwaliteitsvolle woonst.
Gemeentelijke autonomie en budgetten in het gedrang
In het BRV staat met stip aangeduid dat 80 % van de gemeenten tegen 2025 over een beleidsplan dient te beschikken met een overzicht van de goedgelegen percelen en met hetgeen zal geschrapt worden voor bebouwing. Welke gemeenten wat van hun juridische voorraad voor wonen en werken zullen blokkeren, is momenteel onduidelijk. De gemeenten gelegen buiten de knooppunten lijken dit vooral voor hun rekening te moeten nemen. De schaderegeling die momenteel in opmaak is, zal budgettair zwaar wegen aangezien een billijke vergoeding voor de eigenaars wordt beoogd van 100 % van de reële marktwaarde. Essentieel om gezinswoningen en ander vastgoed te vrijwaren van waardeverlies. Wie welke budgetten hieromtrent zal vrijmaken, laat de Vlaamse regering trouwens voorlopig in het midden.
Maar anderzijds is het eveneens onduidelijk of knooppunten de verdichtingsgolf en de bijkomende infrastructuur die dit vergt, zal kunnen dragen. Denk daarbij niet alleen aan o.a. mobiliteit, stadsparken en riolering, maar ook aan de ingrepen in water-robuust bouwen aangezien heel wat kernen in overstromingsgevoelig gebied liggen. Voorts heeft de regering ook een heffing op vermoede - niet reële - meerwaarde voor ogen. Die kan hoog oplopen waardoor dit eerder een belemmering lijkt voor de beoogde verdichting.
Daarnaast lijkt de vergunningsprocedure - vandaag vooral een zaak van de lokale besturen - in grote mate te zullen worden gestuurd door het Vlaamse niveau. Dit om de beperkingen op bebouwing te kunnen verzekeren los van de lokale noden die aan een zware behoeftestudie dienen te voldoen om alsnog een woon- of tewerkstellingsproject te kunnen verwezenlijken. Het overmatig wegen van het Vlaamse niveau op elke vergunningsprocedure, lijkt het functioneren op lokaal niveau te gaan bemoeilijken. Incentives aan het lokale niveau om mee na te denken over de ruimtelijke ordening, lijken eerder aangewezen.
Binnen de huidige juridische voorraad voor wonen en werken wordt het principe van ruimtelijk rendement al lange tijd toegepast. Die ingeslagen weg versterken in plaats van bestemmingswijzigingen toe te passen om enerzijds percelen te creëren en anderzijds massaal te schrappen, wat budgettair zwaar zal wegen maar ruimtelijk weinig om het lijf zal hebben
zegt Marc Dillen, directeur-generaal van VCB.
Economisch weefsel en tewerkstelling blijven kansen bieden
Functies zoals wonen, winkelen en recreatie enz. wil de overheid met haar BRV volop verweven met werken in verdichte kernen. Dat betekent grotere stromen van goederen en mensen binnen kernen. Voor de mobiliteit hiervan rekent de Vlaamse regering in grote mate op de uitbouw van nmbs-infrastructuur. Dat brengt ons ook bij het feit dat spoorwegmobiliteit een federale aangelegenheid is, waar Vlaanderen weinig greep op heeft. De meerjarenplannen van de nmbs liggen bovendien vast, wat de timing van 2025 dan ook op dit vlak onhaalbaar maakt.
Ook kan in specifieke gevallen die verwevenheid niet wenselijk zijn of niet rekenen op een draagvlak onder de omwonenden. Niet zozeer voor de dienstensector met zijn kantoorgebouwen, maar wat met industriële activiteiten en andere werkzaamheden die als hinder - lawaai, milieu, geur enz. - kunnen worden ervaren door de buurt? Denk maar aan een betoncentrale die heel moeilijk kan ingepland worden in of naast een woonwijk. Voorts dreigt die verwevenheid van wonen en ondernemen de beschikbare terreinen in verdicht gebied nog een stuk duurder te maken. De VCB heeft daarom al herhaaldelijk voorgesteld om vooral kantoorgebouwen - in plaats van woontorens - aan treinstations te lokaliseren met een onmiddellijk effect op de mobiliteit in Vlaanderen.
Daarnaast maakt het BRV een punt van het schrappen van industrieterreinen en het afbouwen van de zogenaamde 'ijzeren voorraad'. Eenmaal geschrapt, kan een industrieterrein niet opnieuw gecreëerd worden. Een toereikende voorraad is evenwel essentieel voor de concurrentiekracht van onze bedrijven. Niet over één nacht ijs gaan en het aanvatten van mobiliteitsstudies om die voorraad te valoriseren, lijkt dan ook een noodzaak. Daarnaast zijn de laatste jaren heel wat bedrijven en kantoren - vanwege een moeizame mobiliteit richting knooppunten - uitgeweken naar opritten aan autosnelwegen. Is dit volgens het BRV in de nabije toekomst niet meer mogelijk ?
Ten slotte, het implementeren van het BRV - met een onmiddellijke impact op het leven, wonen en werken in Vlaanderen - valt te vergelijken met een tanker die van koers dient te veranderen. Om dit gedegen aan te pakken is de haalbaarheid van de vooropgestelde termijnen van groot belang voor betaalbaar wonen en het niet verstoren van het economische weefsel en tewerkstelling. En bijgevolg om de welvaart in Vlaanderen ook in de toekomst kansen te bieden.
